به گزارش اکوایران ،محمود اولاد، کارشناس اقتصاد مسکن  درباره لایحه بودجه 1401 شهرداری تهران می گوید :  در سال 96 مطرح شد که می‌توان شهر تهران را با حدود 60 درصد بودجه‌  آن زمان شهرداری که رقمی حدود 17 هزار میلیارد بود با همین کیفیت اداره کرد. به نوعی تلاش می‌شد انضباط مالی در شهرداری حاکم شود؛ بنابراین   روند رشد بودجه  کمتر از نرخ تورم بود و سال 97 نسبت به سال 96 از 17.9 هزار میلیارد به عدد 17.4 هزار میلیارد کاهش می‌یابد ولی در سالهای بعد، به عدد 18.8می‌رسد.

وی ادامه داد : استمرار این  نگاه، مستلزم آن بود که شهرداری تهران انضباط مالی داشته باشد و یک اصلاحات اساسی در ساختار بودجه‌نویسی و پیرامون تبصره‌ها ایجاد کند که  البته یکسری اصلاحات در بودجه 1400 اعمال شد.

این کارشناس بودجه در ادامه تصریح کرد: از سال 99 به یکباره بودجه از 18.8 هزار میلیارد به  30.5 هزار میلیارد می‌رسد و 62 درصد رشد می‌کند یعنی نسبت به تورم یک مقدار نیز بالاتر می‌رود و سال 1400 نیز به عدد 37.7 هزار میلیارد افزایش می‌یابد و 22 الی 23 درصد رشد می‌کند.

اولاد با بیان اینکه از 1400 تا 1401، که 8/58 هزار میلیارد تومان و حدود 51 درصد بودجه افزایش داشته است، افزود:  براساس آن چیزی که در بودجه آمده و به جز موارد غیرشفاف بودجه، مشاهده می‌شود که باز یک مقدار از تورم بالاتر و بودجه انبساطی در نظر گرفته شده است.

وی در پاسخ به این سئوال که میزان تحقق بودجه را چقدر می‌دانید، ادامه داد: واقعیت این است با  نگاه به درآمدهای تحقق‌یافته 1400 نسبت به بودجه مصوب سال 1400، و با در نظر گرفتن این موضوع که معمولاً در ماه‌های بهمن و اسفند بخش‌های زیادی از درآمدها تحقق پیدا می‌کند و این که حتی بودجه سال 1400 نیز، حدود 6 الی 7 هزار میلیارد آن تحقق پیدا نخواهد کرد کما اینکه در سال 99 نیز عملاً   30 هزار میلیاردی که باید تحقق پیدا می کرد ، 27 هزار میلیارد محقق شد  و ادامه این روند به نظر می‌رسد که تحقق‌پذیری سال 1401 نیز بعید است بررسی بودجه 1401 نشان می دهد لایحه پیشنهادی رشد آن 51 درصد ندارد بلکه  به جزء بخش‌های غیررسمی آن، نزدیک به 90 درصد رشد داشته  و همین موضوع تحقق‌پذیری آن را زیر سئوال می‌برد.

اولا با اشاره به  محل‌های تحقق درآمدها لایحه بودجه سال آینده شهرداری گفت که  حدود هشت میلیارد از این 56 هزار میلیارد درآمدهای ناشی از توسعه شهر بدست می‌آید به عبارتی49.4درصد ، البته درآمدها از این محل در سال 99 حدود 35 درصد و در سال 1400 حدود 42.2 درصد بود یعنی افزایش داشته و نمی‌توان گفت شهرداری فقط در حال حاضر و در بودجه سال 1401 به این سمت می‌رود که از توسعه شهر درآمد کسب کند. در سال‌های گذشته نیز علیرغم اینکه در سال‌های قبل‌تر سعی می‌شد که این اتفاق نیفتد ولی در سال 1400 نشان می‌دهد که افزایش حدود 8.2درصد نسبت به سال 99 داشته است. و همچنان در حال حاضر نیز به 6.2 درصد نسبت به مصوبه 1400 افزایش پیدا می‌کند.

وی با اشاره به این که دو دیدگاه در این خصوص  درآمد ناشی از توسعه شهری وجود دارد گفت : نگاهی این نوع درآمدها را به‌نوعی خلاف‌فروشی است یا آن چیزی که با عنوان شهرفروشی می‌گوییم یا نه بحث خلاف‌فروشی نیست و بحث استفاده از ظرفیت توسعه شهر است معمولاً این دو مقوله نادیده گرفته می‌شود و همه درآمدهای ناشی از توسعه شهر را به پای این شهرفروشی می‌گذارند در صورتی که این گونه نیست و عملاً در ادبیات اقتصاد شهری و حتی در کشورهای دیگر نیز از محل توسعه شهری درآمدهایی را شهرداری‌ها دارند چرا که عملاً بحث این است که توسعه شهری رانت بر جای می‌گذارد و این رانت را باید جذب و برای توسعه شهر هزینه کرد.

این کارشناس اقتصادمسکن ادامه داد: ادعای شهرداری این است که عملاً این چیزی که در مازاد تراکم می‌آوریم در حد طرح تفصیلی است و شهرفروشی به مفهوم بد آن نیست یک تراکم پایه 120 درصد است و طرح تفصیلی در اینجا گفته که 300 درصد بسازد و آن 80 درصد اضافه‌ای که می‌خواهد بسازد بایستی پول آن را بپردازد.

اولاد در ادامه ضمن اشاره به بحثی که پیرامون این موضوع و در رابطه با کمیسیون ماده 5 اتفاق می‌افتد افزود: تا این جای کار به نظر می‌رسد که به صورت قانونی این اقدامات را انجام می‌دهند مثلاً گفته شده که در طرح تفصیلی 300 درصد تراکم داده می‌شود منتهی امر این را در کمیسیون ماده 5 مطرح می‌کنند و در ‌آنجا مصوبه گرفته می‌شود که تراکم این زمین 400 یا 500 درصد شود و حدود 200 درصد بالاتر از آن چیزی که طرح تفصیلی گفته در نظر گرفته می‌شود. ظاهر این کار، قانونی است چرا که کمیسیون ماده پنج این را تصویب کرده است و وجهه قانونی پیدا می‌کند و در بودجه دریافت می‌شود. این قسمت‌ها همان قسمت‌هایی است که علیرغم این که قانونی می‌شود و به نظر می‌رسد که حلال است ولی باز هم شهرفروشی است چرا که در واقع شما اصالت طرح تفصیلی را زیر سئوال می‌برید.

وی در ادامه بیان کرد:در سال 86 که طرح تفصیلی تصویب شد و در سال 90 ابلاغ شد   مسکنی که به عنوان نیاز جامعه در نظر گرفته شد؛ عملاً تا افق 1405،   حدود 190 میلیون متر مربع، اضافه می‌شد وقتی آمار پروانه‌های مسکونی را از سال 1386 تا 1395 مشاهده می‌کنید می‌بینیم که 220 میلیون متر مربع زیربنای جدید به شهر اضافه شده یعنی جمعیت‌پذیری شهر تا افق 1405 و آن میزان مسکنی که باید اضافه می‌شد را در آن 10 سال تمام و اشباع شده است. حال درست است که این جابجا ساخته شده یعنی مثلاً در یک جاهایی براساس کمیسیون ماده پنج، افزایش تراکم‌هایی گرفته شده به طور مثال منطقه یک شهرداری تهران اگر نگاه کنیم در طرح جامع طرح تفصیلی شما بلندمرتبه نمی‌بینید و چیزی در مورد بلندمرتبه در منطقه یک در طرح جامع تفصیلی وجود ندارد اما در کمیسیون ماده پنج آنقدر تغییر دادند که برج‌سازی را در آن منطقه مشاهده می‌کنید و 40 درصد پروانه‌های ساختمانی عملاً در سه الی چهار منطقه 1، 2، 3 و 22 متمرکز می‌شود و از مناطق 16 تا 21 مجموعاً زیر 10 درصد پروانه‌ها تراکم داده شده است و به عبارتی اصلاً طرح جامع تفصیلی اهمیت داده نشده است. اینکه بیش از ظرفیت این طرح جلو رفته و سر این موضوع است که مسکن لوکس مازاد داریم و مسکن مورد نیازی که مردم نیاز دارند و خواهان آن هستند، کمبود داریم.

این کارشناس بودجه ادامه داد: من سالهاست که می‌گویم طرح جامع تفصیلی باید بازنگری و بازنویسی شود چرا که این مسئله وجود دارد و شهر تهران اشباع شده است. طرح جمعیت‌پذیری تهران را می‌خواهید بالا ببرید؟ بگوییم آن 9.5میلیونی که در طرح تفصیلی دیده شده بود در نظر نگیرید و تا 15 میلیارد بالا ببریم و یا نه، اگر قرار است که روی 10 میلیون بمانیم دیگر نباید ساخت و ساز دیگری انجام شود و این تصمیم بسیار مهمی است.وقتی گفته می‌شود که درآمد ما ناشی از توسعه شهر، 50 درصد درآمد شهرداری را پوشش دهد و بخش زیادی از این نیز از محل مازاد تراکم و صدور پروانه‌های ساختمانی به دست بیاید این بدان معناست که عدول از طرح جامع نه شاید از محل زیربنا و تراکم و این گونه موارد؛ بلکه از محل ظرفیت جمعیت‌پذیری طرح جامع بالاتر می‌رود و آن بحثی که سهم مناطق مختلف، تغییر پیدا می‌کند که قرار بود ساختمان‌ها کجا ساخته شود و در حال حاضر کجا ساخته می‌شود و چه اتفاقی در حال رخ دادن است.

به گفته اولاد اینها یک زنگ خطری را برای شهر تهران به صدا درمی‌آورد. از یک طرف می‌خواهیم که تهران بیش از این بزرگ نشود و برای جلوگیری از این موضوع، ضوابطی را تعیین می‌کنیم که ساخت و ساز انجام نشود و محدوده‌های آن بسته شود و اجازه ساخت و ساز اضافه داده نشود. و این موضوع باعث می‌شود که قیمت مسکن در تهران به شدت افزایش پیدا کند چرا که ظرفیت‌سازی در پیرامون در سایر نقاط کشور نیز خیلی شکل نگرفته و این تمرکز وحشتناکی که در تهران نهفته است باعث تحریک به شدت بالای تقاضای مسکن، و این که شما هم اجازه نمی‌دهید که ساختمان جدید ساخته شود و می‌خواهید تمرکز شهر تهران را حفظ کنید لذا این موضوع باعث افزایش قیمت مسکن در تهران شده است. و در پی آن نارضایتی‌ها شکل خواهد گرفت پس حالا چه کار کنیم؟ در جواب گفته می‌شود که فعلاً اجازه ساخت داده شود.

بنابراین ما یک مشکل سرزمینی داریم که در‌ آنجا نمی‌توانیم مسئله رانتی که در اینجا متمرکز شده را توزیع مناسبی انجام دهیم و همچنین نمی‌توانیم تکثرزدایی را از طریق تمرکز زیرساختی در سایر نقاط کشور برده و در نهایت این تمرکز، در تهران اتفاق می‌افتد.و بعد می‌خواهیم جلوی این سخت و ساز را در تهران بگیریم و این یک تعارض وحشتناک بوجود آورده و باعث بالا رفتن قیمت مسکن در تهران می‌شود. و در نهایت این موضوع را رها می‌کنند. در دوره‌های قبل نیز با همین مسائل که تهران دیگر ظرفیت پذیرش جمعیت ندارد، مشکل آب، مشکل فرونشست و مشکل تمرکز دارد و نباید در این شهر، ساخت و ساز انجام شود که حرف درستی هم هست. وقتی که نساختیم و قیمت بالا می‌رود و وقتی مدیریت جدید می‌آید و کار را رها می‌کند و معیشت مردم را مهم تلقی می‌کند. و به دنبال این هستند که مردم را راضی نگه داشته و قیمت مسکن را در شهر تهران پایین بیاورند. در نتیجه همین بساط پیش می‌آید که طرح جامع چیست و این طرح را رها کنید و یک منبع درآمدسازی نیز برای خود شهرداری ایجاد می‌شود.

اولاد با بیان این که  28 هزار میلیارد تومان از محل توسعه شهر را می توان از محل افزایش ساخت و ساز و محاسبات فرمول آن و تغییرات اساسی دردفترچه قیمت هم کسب کرد  گفت : اگر چنین چیزی مدنظر شهرداری تهران بود؛ عوارض نوسازی که باز هم براساس   دفترچه قیمت منطقه‌بندی اتفاق می‌افتد   بایستی رشد بالایی   داشته باشد در صورتی که 2/1 هزار میلیارد تومان مصوبه 1400 به 6/1 هزار میلیارد افزایش پیدا کرده و رشد زیادی نداشته است بنابراین به نظر نمی‌رسد که از محل اصلاح دفترچه قیمت منطقه‌بندی صورت گرفته باشد.

این کارشناس اقتصادی اضافه کرد : مسئله نیز در بودجه سالیان سال وجود دارد و ما سعی کردیم این را گفتیم که نباید به این صورت باشد ردیفی است که تحت عنوان سوء فروش اموال در بودجه آورده شده است. امسال شهرداری از محل فروش اموال چیزی حدود 8 هزار میلیارد تومان برای خود، درآمد در نظر گرفته است و تقریباً دو برابر مصوب سال 1400 هست که حدود 4.4بود. و رقم سال 1400 نیز دو رقم سال 1399 که رقم 2.6 میلیارد بود. این یک طرف داستان است و موضوع سود فروش اموال یک داستان دیگر است که  4.8هزار میلیارد است حال بحث آن چیست؟

بحث بر سر این موضوع است که متأسفانه از نظر حسابداری یک قیمت تمام‌شده که شهرداری می‌خرد، دارد و نسبت به تفاوت‌های قیمتی، بازارزیابی نمی‌شود و آن تفاوت قیمتی که اتفاق می‌افتد به‌عنوان سود در نظر می‌گیرند به عنوان مثال در نظر بگیرید که شهرداری 100 متر زمین را با قیمت مثلاً یک میلیارد می‌خرد این 100 متر زمین، همان 100 متر زمین است ولی در حال حاضر قیمت‌ها افزایش پیدا کرده و 2 میلیارد شده است و شهرداری می‌آید و آن یک میلیارد اضافه را به عنوان سود در نظر می‌گیرد در صورتی که این سود نیست علت اینکه این موضوع را مطرح می‌کنم این است که وقتی بحث فروش اموال می‌شود و به نوعی واگذاری دارایی‌های سرمایه‌ای است و باید در قبال آن تملک دارایی‌های سرمایه‌ای اتفاق بیفتد که آن سرمایه شهر کاهش پیدا نکند ولی وقتی شما در اینجا 100 متر زمین فروختی مابه ازاء و معادل آن 100 متر زمین، یک سرمایه‌گذاری انجام دهید. ولی چون آن 100 متر زمینی که فروختید یک میلیارد آن را در سود بردید و یک میلیارد آن را به عنوان تملک دارایی آوردید و به اندازه همان یک میلیارد تومان می‌روید و یک زمین می‌خرید ولی به اندازه 50 متر زمین می‌خرید و وقتی آن مبلغ را سود تشخیص دادید، آن سود در درآمدهایت رفته و صرف هزینه‌های جاری تلفقی و صرف تملک درآمدهای سرمایه‌ای نخواهد شد. این مشکلی است که سالیان سال در بودجه وجود دارد و همچنان نیز وجود دارد.