شهرداری براساس بودجه می بایست ماهانه حداقل یک هزار و 840 میلیارد تومان منابع از محل درآمدهای ناشی از توسعه شهر که همان درآمدهای شهرسازی است درآمد کسب کند، که از این رقم  ماهانه باید مبلغ 788 میلیارد تومان از محل عوارض تراکم پایه و مازاد تراکم مجاز حاصل شود. چیزی که بر اساس گفته رئیس کمیسیون برنامه و بودجه شورا فعلا شهرداری در تحققش موفق عمل نکرده است. 

تحقق بخشیدن به بودجه برای عمل به وعده ها دغدغه همیشگی اعضاء شورای شهر است، اما در شرایطی که بودجه شهرداریها بیش از هر چیز به منابع حاصل از درآمدهای شهرسازی وابسته است تحقق پذیری بودجه نیز به مولفه هایی همچون شهر فروشی و... وابسته می شوند که خود در حکم تهدیدهایی برای زندگی شهروندان در آینده ای نه چندان دور هستند.چندی پیش احمد آخوندی رئیس کمیسیون برنامه و بودجه شورای اسلامی شهر تهران درباره تعداد پروانه های صادره به خبرنگار اکو ایران گفته بود«درسه ماهه ابتدای امسال از سه ماهه سال گذشته در همین زمان، تعداد پروانه های بسیار کمتری صادر شد و از نصف هم کمتر بود و نسبت به سال های پیش تر هم کمتر بود». بهروز شیخ رودی، معاون محاسبات و پایش عملکرد شورای پنجم در گفتگو با خبرنگار اکو ایران با استناد به بودجه مصوب شورای ششم برای سال 1401 شهرداری تهران گفت: شهرداری براساس بودجه می بایست ماهانه حداقل 1 هزار و 840 میلیارد تومان منابع از محل درآمدهای ناشی از توسعه شهر که همان درآمدهای شهرسازی است درآمد کسب کند، که از این رقم  ماهانه باید مبلغ 788 میلیارد تومان از محل عوارض تراکم پایه و مازاد تراکم مجاز حاصل شود. چیزی که بر اساس گفته رئیس کمیسیون برنامه و بودجه شورا فعلا شهرداری در تحققش موفق عمل نکرده است. 

شیخ رودی در واکاوی دلایل این امر به خبرنگار اکو ایران گفت: این روند با توجه به عدم توافق ایران و غرب و جذابیت بازارهای موازی همچون دلار و سکه و حتی کالاهایی مثل برنج برای سازندگان امری طبیعی است. آن زمانی که در هنگام بررسی بودجه ما می گفتیم شهرداری بودجه را خوشبینانه و با نگاه به توافق احتمالی ایران با غرب بسته است کسی گوشش به این حرف ها بدهکار نبود و نشنیدند، این اثرات همان خوش بینی است و شورا باید با سیاستگذاری صحیح جذابیت مالی لازم را برای رونق ساخت و ساز در شهر و تحریک سازندگان حرفه ای فراهم کند. نقش شورا برابر قانون هم همین سیاست گذاری مالی است و نه پیگیری اضافه بنا و مازاد طبقه برای ساختمان ها! بر مبنای همین سیاستگذاری صحیح هم در شورای پنجم«بسته حمایتی کرونا» در چارچوب طرح و سپس لایحه شهرداری طرح و تصویب شد و اکنون هم با پایان پاندمی کرونا و بلا اثر شدن آن مصوبه به علت پایان محدودیت های کرونایی لازم است شورا بسته حمایتی برای رفع آسیب های کرونا بر اقتصاد شهر راتهیه کند یا شهرداری را ملزم به تهیه و ارائه آن کند،البته بسته ای که همه ابعاد اقتصاد شهری را در بر بگیرد و فقط به فکر اضافه طبقه برای ساختمان های سه طبقه در معابر زیر شش متر یک منطقه خاص یا استفاده صنوف و کسب و کارها از پیاده راههای یک منطقه دیگر نباشد!

این کارشناس مالیه شهری در ادامه افزود : البته چالشی که شهرداری تهران در حوزه تحقق منابع پیش بینی شده در بخش شهرسازی با آن مواجه است چالش عمده شهرداریهای کشور است و تداوم دوره رکود ساخت و ساز در تهران و به رکود رفتن ساخت و ساز در برخی مراکز استانها و شهرهای کوچک از عمده دلایل این چالش به شمار می آیند و معمولا در این شرایط شهر فروشی گزینه جذابی است که از طریق ضابطه فروشی و تخلف فروشی گزینه ای است که برای رونق بخشیدن به ساخت و ساز و پرکردن خزانه شهرداری از محل منابع ناپایدار بکار بسته می شود.  

شیخ رودی با اشاره به سخنان پیش از خطبه های شهردار تهران در نماز جمعه هفته گذشته که در آن زاکانی گفته بود بحث مشوق ها آخر هفته ابلاغ شد، بر اساس آن در بافت فرسوده یک تا دو طبقه تشویقی داده می‌شود، در واقع با این کار، افقی را برای ایمنی و ساخت و ساز در کمیسون ماده پنج تصویب و ابلاغ کردیم. گفت این موضوع هر چند می تواند به رونق بخشی و تحریک تقاضا در بافت فرسوده و نوسازی این بافت کمک کند اما به علت رایگان بودن صدور پروانه در سطح بافت فرسوده بر اساس قانون درآمد چندانی نصیب شهرداری نمی کند، البته مودیان بابت این دو طبقه تشویقی باید عوارض مازاد تراکم را به شهرداری پرداخت کنند و در واقع شهرداری از محل فروش تراکم در بافت فرسوده و اتکا بر درآمدهای ناپایدار و فروش شهر می خواهد هم به نوسازی بافت فرسوده کمک کند و هم از محل عوارض مازاد تراکم چرخ مالیه شهری خودش را از لنگ زدن نجات دهد. 

به گفته وی  اگر شورا بخواهد در حوزه مشوق هایی مثل اضافه بنا و مازاد طبقه و... که فراتر از اختیارات شورای شهر و در صلاحیت قانونی شورای عالی معماری و شهرسازی، کمیسیون ماده 5 و... است به دنبال سیاستگذاری باشد راه باطل و سعی بیهوده ای می کند، اما اگر در حوزه مشوق های مالی اعم از تخفیف،تسهیل در پرداخت و... سیاستگذاری کند که مودیان و مالکان احساس کنند ارزش ریالی سودی که از پرداخت نقدی به شهرداری برایشان حاصل می شود حداقل بیشتر از سود بانکی است می تواند برای مالیه شهری مفید و موثر باشد. 

معاون محاسبات و پایش عملکرد شورای پنجم با اشاره به اینکه بر اساس بررسی های یکی از مراکز اقتصادی در شهر تهران سازندگان از حاشیه سود 30 درصدی در مناطق جنوبی و املاک معمولی تا 60 درصدی برای ساخت و سازهای لوکس در مناطق خاص بهره مند هستند،حاشیه سودی که نیازمند به سرمایه گذاری در دوره ای بین 1 تا 3 سال است و با تلاطم های قیمتی مصالح و تورم دستمزد نیروی کار در طول دوره سرمایه گذاری دچار آسیب می شود و بر همین اساس سازندگان یا راهی بازارهای مناطق همجوار تهران شده اند که بتوانند با کوتاه کردن دوره انتظار برای فروش این سود را زودتر برداشت کنند یا که وارد بازارهای موازی مثل سکه،طلا،دلار و حتی کالاهایی مثل برنج و... شده اند تا بتوانند حاشیه سود بیشتری را بر اساس سرمایه خود کسب کنند.

در هر حال شورای شهر برای چرخاندن چرخ مالیه شهرداری باید به جای اتکا بر شهر فروشی،ضابطه فروشی و تخلف فروشی و مشوق های مبتنی بر بنا به دنبال سیاستگذاری مالی صحیح باشد تا با تحقق پذیر تر کردن بودجه شهرداری چالش های مالی اداره شهر را مدیریت کند.